지분형모기지란? 집값 부담 낮추는 공동소유형 주택 구매 방식

정부와 함께 내 집 마련, 지분형모기지 어떻게 작동하나요?

지분형모기지는 정부나 공공기관이 집값의 일부 지분을 함께 소유해
구매자의 초기 자금 부담을 낮춰주는 신개념 주택금융 제도입니다.
실제 거주자는 개인이 되며, 매각 시에는 지분율에 따라 이익을 공공과 나누게 됩니다.
특히 청년, 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자 등 자금력이 부족한 실수요자에게
매우 유용한 제도로 떠오르고 있습니다. 이 글에서는 지분형모기지의 기본 개념부터
소유권 구조, 대상 조건, 장단점, 실제 활용 사례까지 구체적으로 알아보겠습니다.

지분형모기지의 기본 개념

지분형모기지는 주택 전체가 아닌 '일부 지분'만을 구매하는 방식입니다.
나머지 지분은 공공기관이 부담하고, 추후 주택을 매각할 때
지분율에 따라 수익을 나누게 됩니다. 예를 들어 6억원짜리 아파트를 살 때
3억6000만원만 있으면, 공공기관이 2억4000만원(40%)을 투자해
전체 매매가의 100%를 충당할 수 있게 됩니다.

이 제도는 주택을 모두 소유하는 기존 방식에 비해
초기 자금 부담이 낮아지고, 부동산 시장 진입 장벽을 낮출 수 있다는 장점이 있습니다.

소유권 구조와 매각 시 수익 분배

지분형모기지에서 가장 핵심적인 구조는 '공동소유'입니다.
공공기관과 개인이 집을 공동으로 소유하지만,
실제 거주는 개인이 하며, 권리행사는 일부 제한적입니다.
매각 시 가격이 상승했다면, 차익도 소유 지분에 따라 분배하게 됩니다.

항목 개인 공공기관

소유 지분	예: 60%	예: 40%
실거주권	있음	없음
수익 분배	60% 배당	40% 배당
매각 권한	우선협의 후 가능	일부 제한 있음

예시로 6억 원의 아파트를 60:40 지분으로 샀다고 가정하고,
10년 후 8억 원에 매각할 경우 2억 원의 시세 차익은
개인이 1억2000만원, 공공이 8000만원씩 나누어 가지게 됩니다.

적용 대상과 자격 조건은 어떻게 되나요?

지분형모기지는 모든 국민이 이용 가능한 제도는 아닙니다.
정부는 무주택 실수요자 중심으로 대상자를 제한하고 있으며,
아래 조건에 해당하는 경우 지원 가능합니다.

지원 유형 대상 조건 지원 지분율

신혼부부형	혼인 7년 이내 또는 자녀 있는 부부	최대 30%
청년형	만 19세 이상~39세 이하 단독세대주	최대 20%
생애최초형	무주택자이면서 소득 요건 충족	최대 25%

추가적으로 소득 제한(전년도 도시근로자 월평균 소득 150% 이내)이나
주택 가격 상한(예: 수도권 6억 원 이하) 등이 적용됩니다.

어떤 주택을 선택할 수 있나요?

지분형모기지로 구매할 수 있는 주택도 일정한 조건을 만족해야 합니다.
예를 들어, 시세 6억 원 이하의 아파트 또는 분양권 등
실거주 가능한 주택이어야 하며, 전용면적도 대체로 85㎡ 이하가 기준입니다.

구매 대상은 다음과 같이 요약됩니다.

항목 조건

주택가격	수도권: 6억원 이하, 비수도권: 5억원 이하
면적	전용면적 85㎡ 이하
주택유형	아파트, 오피스텔, 빌라 등 실거주 가능 주택
등기	반드시 단독 등기 가능 주택

 

장점: 초기 자금 부담 절감과 제도적 보호

지분형모기지의 가장 큰 장점은 초기 자금 부담을 줄일 수 있다는 점입니다.
대출이 어려운 무주택자도 공공기관의 참여로 주택을 구매할 수 있고,
집값이 오를 경우 일부 수익을 가져갈 수 있는 기회도 생깁니다.

또한 다음과 같은 제도적 보호 장치도 마련돼 있습니다.

1. 매각 전 공공과 사전협의 절차 존재
2. 공공이 부담한 지분은 이자나 원금 상환 없이 제공됨
3. 일정 기간 내 환매가 가능하도록 설계됨

단점: 완전한 소유권이 아니라는 점

지분형모기지는 완전한 내 집 마련 방식이 아니기 때문에
다음과 같은 단점도 존재합니다.

1. 매도 시 지분율대로 수익을 나누므로 기대 수익이 제한됨
2. 공공 지분은 쉽게 회수할 수 없고, 추가 구매도 제한됨
3. 실거주 요건이 강하게 적용돼 임대나 전대는 불가능
4. 중도 매도 시 공공기관의 동의가 필요한 경우도 있음

실제 활용 사례로 알아보는 지분형모기지

서울 강북구에 거주하는 30대 신혼부부 A씨는
6억 원짜리 아파트 분양권에 당첨됐지만,
대출 규제와 자금 부족으로 구매가 어려운 상황이었습니다.
이 때 SH공사의 지분형모기지를 통해 30% 지분을 공공이 보유하게 하고
A씨는 4억2000만 원만 부담하여 입주에 성공했습니다.

향후 집값이 7억 원으로 오를 경우, 1억 원의 시세차익은
개인이 70%인 7000만원, 공공이 30%인 3000만원을 가져가게 됩니다.

향후 제도 확대와 변화 가능성

정부는 지분형모기지를 더욱 활성화하기 위해
민간 금융기관과 협력하거나, 다양한 지분율 옵션을 도입할 계획입니다.
또한 향후에는 매입 후 지분을 점차 늘려
완전한 소유로 전환할 수 있는 '지분전환형 모기지'도 논의 중입니다.

2025년 현재, SH공사와 LH공사 중심으로 서울과 수도권에서
적극 도입되고 있으며, 수요자 만족도 역시 꾸준히 상승하고 있습니다.

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