주담대, 6억 상한제와 실거주 의무의 모든 것

 

 

2025년 6월 28일부터 한국의 주택담보대출 제도가 전면 개편됐어요. 이번 정책은 단순한 조건 변경이 아니라, 수도권을 중심으로 주택 시장의 근간을 흔드는 강력한 규제로 평가받고 있어요. 특히 주택구입 시 대출 한도를 6억 원으로 고정하고, 다주택자는 사실상 대출 불가, 그리고 실거주 요건까지 강화되었답니다.

핵심 요약

• 수도권·규제지역 내 주담대 최대 6억 원 상한제 도입
• 다주택자 대상 주담대 전면 금지
• 6개월 내 전입 의무 추가, 실거주 요건 강화
• LTV 70% 제한, 전세보증비율 80% 축소
• 대출 만기 30년 이내 제한, DSR 회피 차단
• 가계대출 총량 50% 감축 목표

💡 포인트 1: 대출 한도 6억 원 고정

소득이나 집값과 상관없이 일괄적으로 6억까지만 대출이 가능해졌어요. 8억짜리 집을 사더라도 자기 자금으로 2억은 준비해야 한다는 뜻이죠. 실수요자에게는 자금 부담이, 투자자에게는 접근 제한이 생긴 셈이에요.

💡 포인트 2: 다주택자 대출 전면 금지

기존에는 2주택자도 일부 조건에서는 대출이 가능했지만, 이제는 수도권에 집이 2채 이상이면 추가 대출은 원천 차단이에요. 1주택자라도 기존 집을 6개월 내에 팔지 않으면 대출이 안 돼요.

💡 포인트 3: 실거주 조건, 더 까다롭게

전입 요건이 생겼어요. 즉, 대출을 받으려면 6개월 이내에 그 집으로 이사 와야 해요. 실거주가 아니면 대출이 안 되는 거죠. 특히 전세를 끼고 사는 '갭투자'는 사실상 막혔어요.

달라진 LTV·전세대출 규제

생애최초 구입자에게 주던 파격적 혜택도 축소됐어요. LTV가 80%에서 70%로 줄었고, 전세자금 대출 보증 한도도 90%에서 80%로 하향됐어요. 그만큼 현금이 있어야 집을 사거나 전세 계약을 할 수 있게 된 거죠.

대출 한도가 줄어들면서, 중저가 아파트나 외곽 지역 부동산 수요는 당분간 조정 국면에 들어갈 가능성도 있어요. 자금 계획을 짤 때 반드시 보유 자산과 총부채상환비율(DSR)도 함께 계산해야 해요.

LTV · 전세대출 요약

• 생애최초 구입자 LTV: 기존 80% → 70%
• 전세자금 보증 한도: 90% → 80%
• 시행일: 전세대출은 7월 21일부터 적용
• DSR 반영, 만기 최대 30년

기준금리 & 모기지 금리 동향

현재 한국은행 기준금리는 2.5%로 유지되고 있어요. 인플레이션과 경기 둔화를 함께 고려한 결과죠. 기준금리가 낮아지면 대출금리도 같이 내려가는 게 일반적이에요.

변동형 모기지 대출은 대부분 COFIX 금리를 따라가요. 최근 COFIX 금리는 신규 기준으로 4.29%, 신잔액 기준으로는 4.71% 수준이에요. 실제로 은행에서 주는 금리는 여기에 가산금리를 더한 수준이기 때문에, 체감 금리는 5%를 넘는 경우도 있답니다.

구분	금리	비고
기준금리	2.5%	2025년 6월 기준
COFIX(신규 기준)	4.29%	변동형 대출 기준
COFIX(신잔액 기준)	4.71%	6개월 변동금리 기준

정책 변화가 주는 시사점

이번 조치는 단기적인 투기 억제를 넘어서, 시장 전체의 체질을 바꾸려는 의도가 보여요. 대출을 통한 자산 증식을 억제하고, 실거주 중심으로 시장을 개편하려는 방향성이죠. 그만큼 부동산을 통한 레버리지 활용은 어려워졌어요.

또한, 총량 관리로 인해 은행권의 대출 승인 기준도 더욱 까다로워졌기 때문에, 단순히 ‘조건만 맞으면 된다’는 식의 접근은 힘들어졌답니다. 금융기관의 심사 기준도 달라지고 있거든요.

"이제 부동산은 단순히 사놓는 것이 아니라, 실거주와 실수익 관점에서 접근해야 할 시기입니다."

주의할 점 정리

• 자금 계획 필수, 6억 한도 초과분은 자력 마련
• 실거주 요건 반드시 충족 필요 (6개월 이내 전입)
• 다주택자는 기존 대출 포함 모든 추가 불가
• DSR 기준·은행별 심사 가중 가능성 있음

마무리

이번 주택담보대출 제도 변화는 단순히 조건이 달라진 게 아니라, 시장의 흐름 자체를 바꾸는 '전환점'이에요. 과거에는 대출을 활용해 레버리지를 일으키는 방식이 일반적이었다면, 이제는 자산을 가지고 있어야 진입이 가능하죠. 실거주 중심, 투기 억제, 자금 건전성 확보라는 3박자가 맞춰지면서, 실수요자 보호와 거품 제거라는 목적이 더 뚜렷해졌어요.