전세 계약 중 집주인이 집을 팔았을 때, 세입자가 꼭 알아야 할 모든 것
집주인이 바뀌면 전세는 어떻게 되는 걸까? 세입자의 권리와 대처법 총정리
전세로 살고 있는데 갑자기 집주인이 집을 팔았다는 소식을 듣게 된다면
세입자는 당황할 수밖에 없습니다.
그러나 전세 계약이 유지되는 한, 세입자는 법적으로 충분한 보호를 받을 수 있습니다.
이 글에서는 집주인이 변경되었을 때 전세 계약의 법적 효력,
세입자의 권리, 임대차 보호법, 주택 인도 시점까지의 유의사항 등
꼭 알아야 할 핵심 정보들을 체계적으로 정리해드립니다.
전세 계약 중 집주인이 집을 팔았을 때, 계약은 자동으로 종료되나요?
전혀 그렇지 않습니다.
집주인이 집을 매도하더라도 기존 전세 계약은 그대로 유지되며,
새로운 소유자가 기존 임대차 계약을 승계하게 됩니다.
이를 ‘대항력 있는 임대차’라고 하며, 다음 두 가지 조건이 충족돼야 효력이 발생합니다.
- 전입신고 완료
- 확정일자 받기
이 두 조건을 충족했다면,
새 집주인은 기존 세입자와의 계약을 그대로 이어받아야 합니다.
집주인이 변경되었을 때, 세입자가 취해야 할 조치
집이 팔리고 소유자가 바뀌면
세입자는 다음과 같은 조치를 취해야 합니다.
- 등기부등본 확인
새 집주인 명의로 변경되었는지 확인합니다.
인터넷 등기소에서 열람 가능하며 무료 열람도 제공됩니다. - 새 집주인과 연락처 확보 및 권리관계 명확화
계약 종료 후 보증금 반환 시점과 방법을 명확히 하기 위해
새로운 소유자와 연락처 및 상호 인계를 확인합니다. - 기존 전세 계약서 보관
새로운 집주인이 계약 내용을 그대로 승계해야 하기 때문에
원본 계약서, 확정일자서류 등을 안전하게 보관해야 합니다. - 보증금 반환에 대한 합의 및 서면 확인
계약 만료 시, 보증금 반환을 새 집주인이 책임지는지
사전에 서면으로 확인받는 것이 안전합니다.
대항력과 우선변제권의 차이
전세 세입자가 법적으로 보호받기 위해서는
대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리가 매우 중요합니다.
구분 조건 보호 내용
| 대항력 | 전입신고 + 점유 | 새 집주인에게도 계약 효력 발생 |
| 우선변제권 | 전입신고 + 확정일자 | 경매/공매 시 보증금을 우선 변제받을 수 있음 |
둘 다 갖추는 것이 가장 이상적이며,
특히 보증금이 큰 경우에는 이 두 권리를 반드시 확보해야 합니다.
세입자가 계속 살고 싶을 경우
전세 기간이 남아 있고 대항력 조건을 갖추었다면,
새 집주인이 “나가라”고 할 수 없습니다.
세입자는 계약 기간이 끝날 때까지
동일 조건으로 거주할 권리가 있으며,
집이 팔렸다는 이유만으로 퇴거 요구는 법적으로 무효입니다.
세입자가 이사하고 싶을 경우
집이 팔렸다는 이유만으로
세입자가 일방적으로 계약 해지를 요구하긴 어렵습니다.
그러나 아래 조건 중 하나에 해당한다면 협의 가능성이 생깁니다.
- 새 집주인이 실거주를 원하며 세입자와 협의 가능
- 계약서에 중도 퇴거 조건이 포함되어 있는 경우
- 집주인과 합의하에 계약 조기 종료 가능
단, 중도 해지 시에는 계약금 일부를 포기하거나
위약금이 발생할 수 있습니다.
임대차 계약 종료 시 보증금은 누가 돌려주나?
집주인이 변경되었더라도
새로운 집주인이 보증금 반환 책임자입니다.
계약 기간이 끝났을 때,
새 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하며,
기존 집주인에게 받을 수 없습니다.
보증금 반환 책임은 집 소유자에게 있기 때문입니다.
보증금 반환이 불안하다면? 전세보증보험 활용하기
전세보증보험에 가입하면
집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않을 경우
보증기관에서 대신 반환해주는 제도입니다.
항목 내용
| 가입 대상 | 대항력 및 확정일자 갖춘 세입자 |
| 보장 내용 | 계약 종료 후 미반환 보증금 지급 |
| 보험료 | 보증금의 약 0.1%~0.2% 수준 |
| 보증기관 | 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 |
전세보증보험은 보증금이 크거나
집주인의 재정 상태가 불안한 경우 필수적인 안전장치입니다.
집주인 변경 시 등기부등본 확인 방법
인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서
부동산 주소만 입력하면 등기부등본을 쉽게 확인할 수 있습니다.
확인 시 유의사항:
- 소유자 변경 여부 확인
- 근저당권, 압류 등 설정 여부 확인
- 소유자 이름과 계약서상 집주인 일치 여부
위 내용이 계약과 다르다면 반드시 법률적 상담을 받아야 합니다.